O Condômino Antissocial

Cada vez mais vemos pequenas casas sendo substituídas por prédios enormes. Onde moravam 10 pessoas, agora crescem prédios que são centros de lazer, com 200 pessoas ou mais.

E quanto maiores os condomínios, maiores os conflitos. Ter pessoas diferentes dividindo o mesmo espaço é um grande desafio, especialmente para o Síndico e a Administração, que devem fazer valer as regras da Convenção e do Regimento Interno.

Mesmo assim, sempre temos aquele condômino que faz festas todos os finais de semana com som altíssimo, aquele vizinho que não respeita nenhuma das regras de utilização das áreas comuns e aquele que acredita que o corredor do prédio a extensão do seu apartamento.

E isso são só exemplos rápidos. Certamente você já identificou alguém ou lembrou de alguma outra história de descumprimentos recorrentes às regras do condomínio.

Essa é a pessoa que chamamos de condômino antissocial. O que pode ser feito nesses casos? É o que vamos tratar aqui.

1) Quem é o condômino antissocial?

Apesar de ser a primeira coisa que vem à nossa mente, o condômino antissocial não é o vizinho mal-humorado, que não cumprimenta ninguém, nem aquele que não segura a porta do elevador quando você está chegando.

Condômino antissocial é aquele condômino que, de forma constante, desrespeita as regras do condomínio, que sempre é punido pelo descumprimento, mas mantém o comportamento reiterado, como se as multas simplesmente não fizessem qualquer efeito.

Ou seja, não é aquela pessoa que descumpriu uma ou outra regra, e sim aquela pessoa que está sempre descumprindo várias regras e gerando conflitos no condomínio. Ele é chamado de antissocial porque os descumprimentos constantes acabam deixando a convivência com ele absolutamente insuportável.

2) Quais São as Atitudes Antissociais?

O Condomínio é regulado por sua Convenção e por seu Regimento Interno, em complementação à previsão de direitos e deveres dos arts. 1335 e 1336 do Código Civil:

Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Parágrafo 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Parágrafo 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Assim, vemos que o descumprimento reiterado de qualquer uma dessas regras, ou de regras impostas pela Convenção ou Regimento Interno, são atitudes antissociais. Novamente, a palavra chave é descumprimento reiterado, já que um único descumprimento está sujeito à multa normal.

3) Quais são as Punições Para o Condômino Antissocial?

Em muitos casos, apenas as advertências e multas comuns não são suficientes para que o condômino antissocial pare de descumprir as regras.

Nesse caso, ele poderá ser obrigado a pagar uma multa de até 10 vezes a cota condominial. Em casos extremos, ele pode até mesmo ser proibido se morar no condomínio. Mas já vamos explicar passo a passo esses casos.

O Código Civil traz as seguintes previsões:

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Ou seja, quando a conduta de descumprimento for reiterada, deve ser convocada assembleia de condomínio para deliberar sobre a multa de até 5 vezes o valor da cota condominial. Para aprovar essa multa, é preciso do voto de 3/4 de todos os condôminos, ou seja, não só dos presentes, mas de todos os proprietários.

Se mesmo assim a conduta se manter, a próxima multa é de 10 vezes o valor da cota condominial, com o mesmo quórum de aprovação. Em regra, já se aprova essa possibilidade na mesma assembleia.

Há ainda a possibilidade do condômino continuar a descumprir as regras, mesmo com a multa de 10 vezes a cota condominial. Nesses casos, o condomínio deve entrar com uma ação judicial buscando a proibição de que ele resida no condomínio.

Mas atenção: o condômino continua sendo o proprietário do imóvel, e pode alugar, vender, emprestar, entre as outros direitos da propriedade, sendo proibido apenas de residir no local, diante da sua incompatibilidade com o condomínio.

4) Conclusão

Como pudemos ver, infelizmente há um pequeno número de condôminos que, mesmo diante das multas constantes, continua a perturbar a convivência do condomínio.

Nesses casos, o Código Civil trouxe a ferramenta da multa diferenciada para descumprimentos reiterados, entre 5 e 10 cotas condominiais, como explicamos acima. Se mesmo assim a conduta continuar, o condômino pode até mesmo ser proibido de morar no prédio.

É importante sempre realizar o procedimento correto para a aplicação dessas penalidades, para que elas não venham a ser anuladas judicialmente, com atenção especial ao quórum necessário.

Mateus Terra e Aline Terra
Sócios do Terra Advogados
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